買った物件

物件価格3,500万円（住宅ローン3,450万円）。

政令指定都市
築12年、3階建て
18坪、3LDK
目の前が私道、持分10分の1
2万人/日利用の駅から徒歩7分
保育園は徒歩3分
小学校は徒歩10分
中学校は徒歩15分
スーパー、病院等は徒歩4分
ハザードマップ安全圏

私道のデメリットはあれども、目の前の道路は住人しか使わないので、とても安全で良い。ご近所さんはみんな子供と同じ小学校かその卒業生。元々すごく近くに住んでいたので、引っ越してくる前から知り合いは何人かいた。治安がとても良い。

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学んだこと

頭金はなくてもいいけど諸経費はいる

「頭金」として300万円を使おうと考えた。ところがどっこい、頭金以前に支払うべきものが多すぎる。

まず、物件の売買契約時に買主から売主に現金で支払う「手付金」が100万円。物件の1割が相場らしいけど、自分の場合はもっと安く100万円になった。手付金は売主と買主の双方が気軽にキャンセルできないようにするためのもの。契約後に買主がキャンセルすると、手付金は返ってこない。売主がキャンセルすると、手付金を2倍にして返すことになる。手付金が安いと買主にとっては楽だけど、もっと条件の良い買主が他に現れたときに、売主が乗り換える可能性が高まる。売主にとっては買主が気軽にキャンセルしてくるリスクが高まる。そういうやつ。手付金は物件価格の一部になるので、住宅ローンで物件価格上限まで借りればあとで戻ってくる。例えば物件が3000万円で住宅ローン3000万円なら、手付金で100万円を払った後に、住宅ローンの融資3000万円の中から残りの2900万円を払うと銀行口座に100万円残る。なので貯金がない人は、手付金を親戚や不動産屋さんに借金して支払い、住宅ローンの融資を受け取ったあとで返すらしい。さすがにそんな自転車操業はどうかと思う。

次に「諸経費」。これはさまざまな支払いを含んでいるので、どんな種類があるのかはGoogle先生に聞いてください。一番大きいのは不動産屋さんへの仲介手数料と、住宅ローン手数料。仲介手数料は物件の3%強。3000万円の物件だと税込で100万円とか。値下げ交渉もできるけど、あまり成功してる人は見ない。ローン手数料は銀行のルールや借りる人の属性（社会的立場など）にもよるので一概には言えないけど、高い人は100万円を超える。諸経費すべてを合わせて、物件価格の1割弱を覚悟しておくと良いらしい。

つまり300万円を用意していても、物件価格が3000万円台ならば手付金と諸経費だけで消えてしまうのであった。

世の中には諸経費までもをローンにしてしまう人がいるみたいだけど、すごいチャレンジャーだなと思う。新居への引っ越し代をローンにしている人もいる。引っ越し代、たかだか10万円を35年ローンで払うのってすごく馬鹿げていると思うけど、「貯金ゼロでも家を買えます」という不動産屋さんの口車に乗せられているのかなぁ。

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土地には種類がある

市街化調整区域とか、すごくいろんな種類があって、それによって建てられる家の種類が変わったり、家の価値（将来売れやすいかどうか）が変わったりする。

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中古の建物には、今の法律に合わないものがある

建てた時点では適法だったけど、今の法律で見ると違法になっている物件。既存不適格建築物という。これはまず住宅ローンが組めないらしいので、現金支払いになるらしい。

安全面では、1981年の新耐震基準を満たしている物件が最低条件になると思う。戸建てなら1982年以降、マンションなら1983年以降に建築された建物。「自分の年齢以下の築年数の物件なら良いのね〜」と覚えやすかった。

住宅ローン控除を適用するなら、築年数はもっと少なくする必要がある。物件を買うと決める前に、国税庁のこのページを何度も読んだ。

www.nta.go.jp

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家の価値は土地で決まる

建物はお金さえあれば改善できるけど、土地の形と周辺環境はお金があってもどうにもならないので、将来売る選択肢があるならば建物よりも土地を重視して決めると良いらしい。建物は新築でも住んだ途端に何割も売値が下がるので、自己満足の世界らしい。その点、自分には間取りにこだわりがなかったので楽だった。予算と土地と立地で全てを決めた。

価値のある土地とは、平らで四角いこと、目の前の道が公道であること、近くに水場がないこと、防災、治安、等。

価値のある立地とは、駅から徒歩10分未満のこと、食材と日用品の買い物環境が揃っていること、駅や病院が近いこと、学区、等。

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期間固定ローンを長期で借りる人は損をする

変動金利が良いか固定金利が良いかは各家庭の価値観によるので、議論はしない。ただし「期間固定金利」、おまえはダメだ。変動金利よりも安い10年固定金利ローンを借りてしまうと、11年後からはガッツリ金利が上がる。ちゃんと理解しないで借りると「聞いてないよ〜騙された〜」状態になる。

金利には「店頭金利」と「優遇金利」があるために、その罠がわかりにくくなっている。店頭金利は基準金利とも言って、物価とか景気とかに左右されるやつ。今だと2〜3%くらいなのかな？優遇金利は借りる人によって違っていて、店頭金利からいくら割引してくれるかという数値。大企業にお勤めしていたり、頭金をたくさん入れると優遇金利（値引き）が高くなる。期間固定金利だと、最初の10年とかの間はこの優遇金利がすごく高いんだけど、11年目からすごく小さくなる。

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不動産屋さんは味方ではない

不動産屋さんの目的と家を買いたい人の目的がそもそも違うので、正義がぶつかる。それを理解せずに全面的に頼っていると、不動産屋さんの目的のみ満たしてしまうことになる。不動産屋さんの目的はなるべく早くなるべく高い家を売ること。家を買いたい人の目的は人生において適切なタイミングで適切な価格の家を買う（あるいは買わない）こと。

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不動産を焦って買うと勉強不足になる

何か事情があって、すぐに引っ越さなきゃ行けないとか、結婚したからすぐ家が欲しいとか、そういう焦りはなるべくない方が良い。焦って買うと後悔するリスクが高まる。自分たちの希望を考える前に、どんな選択肢があるのかを把握するのが先だと思う。自分はSUUMOやHomesのコラムを片っぱしから読んだり、『正直不動産』という漫画を読んだり、Yahoo!知恵袋で反面教師たちをたくさん眺めたりした。